二つの上場廃止

今日、自分の持ち株のうち２社が上場廃止になりました。
強烈なニュースです。びっくりしました。

　
ひとつは藤和不動産。

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藤和不動産が上場廃止へ

　マンション大手、東証１部上場の藤和不動産が、４月23日付で上場廃止になる見通しだ。２月５日、三菱地所の完全子会社になることについて合意し、株式交換契約を締結したことによるもの。

　これまで両社は、04年12月に資本提携契約を締結し、その後08年１月には三菱地所が藤和不動産を子会社化するなど資本関係の強化を図ってきた。ただ、09年３月期の連結業績予想では、藤和不動産が380億円の最終赤字に転落する見通しを発表するなど、マンション市況の厳しさは当面続くと判断。両社の一体性を高め、事業体制を再構築していく必要があるとの方針で今回の措置となった。株式の割り当て比率は、藤和不動産の普通株式１株につき、三菱地所の普通株式0.042株を割り当てる。株式交換の効力発生日は４月30日の予定。

　藤和不動産では、「（財務基盤の安定を目的とした）完全子会社化を通じて当社の信用力が強化されると共に、安定した事業展開が可能になる」としている。

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そしてもうひとつが日綜地所。

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日本綜合地所が会社更生手続き

　日本綜合地所は２月５日、東京地方裁判所へ会社更生手続開始の申し立てを行った。負債総額は1,975億4,900円（08年９月末時点）。

　同社は首都圏を中心に関西圏でもマンションを供給し、「もう１つのリビングをバルコニーに」をテーマとした独自の商品企画「オープンエアリビングバルコニー」を展開。07年には3,411戸のマンションを供給するなど好調で、１年前の08年３月期の決算では経常利益105億6,500万円、純利益46億4,600万円の過去最高益を計上していた。

　しかし、昨今の急激な不動産市況の悪化による影響で販売不振に陥ると共に、新卒者の内定取り消し報道などで会社のイメージも低下。また２月３日には、多額の棚卸資産の評価損を計上した影響などで、09年３月期の業績が305億円の最終赤字に転落する見通しを発表したばかりだった。

　また、連結子会社の日綜不動産と日綜ハウジングについても、同日東京地裁へ会社更生手続の申し立てを行った。

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こちらのほうはつい先日、内定取消をし５３人の新卒者に１００万円の補償金を払い込んだところでした。
そして一昨日通期予想の下方修正、赤字転落を発表したばかり。
まるで払い込みを済ませるのを待っていたかのような更生法申請のタイミングでした。

上のニュースでは負債額が１９７５億４９００万円となっていますが、関係子会社含めると約２１４２億円にもなります。
昨年倒産した広島のアーバンコーポレーションが負債総額約２５５８億円、確かその前年に麻生建物が負債総額５０００億円とかだったような。
アーバンコーポレーションは「民事再生法」を申請したが債務弁済後には清算されるみたいです。

特色のあるマンション（特に欧風デザイン）で結構人気ありました。
まだ１年もたってませんが昨年度決算では過去最高益を計上していました。
まるでつい少し前まで元気だった人が一瞬の後に心臓麻痺でも起こしたかような、そんな印象です。
同じ子会社でも、マンション管理会社の日綜コミュニティは会社更生手続きをしてるわけではないし、厳しい影響はないと思われます。ただもしかすると、どこかに譲渡されるかもしれません。
手持ちの販売用土地などの資産も今後投売りされる可能性もあり、ますます首都圏の地価は低下するかもしれません。

今回の倒産では業績不振もさることながら、銀行の締め付けが厳しかったみたいです。

いや～厳しいなあ。

「今が底」という時、本当に底なのか？

ようつべで映画を見てたらこんな時間になってしまいました。

ニュースをチェックしてたらこんな記事がありました。

格付け機関で悪名高い（？）ムーディーズが日本の不動産業界の見通しはネガティブ」と発表しています。
以下記事抜粋
「不動産賃貸市場において、景気低迷による賃貸オフィスの需要が軟調になっていることや、2007年より空室率が上昇しており、賃貸交渉にも影響が及んでいること、また、分譲マンション市場において、消費者マインドの低下により需要が減少している一方、開発コストや販売コストの上昇が収益性を圧迫していることなどなどをその理由に挙げている。
　また、銀行の貸出姿勢が、新興の不動産会社や開発事業に重点を置いている不動産会社など信用力が相対的に低い会社に対して厳しくなっていること、信用収縮が不動産市場の環境悪化を加速させていることなどにも触れている。」

前段については日本独自の理由です。
サブプライム問題とは関係ありません。
人によってはその問題が日本の不動産バブルをはじけさせる引き金になった、という人もいますけど、ちょっと違うかな。
後段こそサブプライム問題による影響でしょう。
そんなこたぁ、ともかく。
格付け機関の話というのは結局のところ
「後出しジャンケン」
なんだなあということを改めて認識させるニュースでした。

ニュースでもなんでもないって？・・・確かに。

原油価格が上がってます。
ガソリン価格も今あたりが下げのピークでしょうか？
年末年始に起きたイスラエルによる大量殺戮と関係があるのでは？と思った人もいるでしょうが原油先物価格の価格下落トレンドが反転したのは昨年クリスマス以降のことです。
ちなみに原油ばかりでなく穀物やメタルなどの商品先物価格もほぼ同時期（小麦とかコーンとかはさらに一週間ほど早く）に反転し始めています。

何でしょうかね。
意外と景気の落ち込みは長くない、と思われているんでしょうか。
ＮＹや日本など年末年始に株価が上がっているのもこの影響かな。
ただこの辺の狂騒感をある報道機関では「オバマ・ユーフォリア」と呼んでいますが、１月２０日の大統領就任と同時に目が覚める、というのはちょっと嫌ですねえ。

年末、テレビのインタビューに答えていた日本の失業中の人（派遣さん）が
「オバマさんに期待しているんですけどねえ・・・」
って言っているのを聞いて不謹慎ながら苦笑してしまいました。
いくらなんでも外国の政治家に期待するのはどんなもんかなっと。
「Yes, we can.」
というスローガンにオバマがこめたものは、他人に頼るんじゃなくて、
「自分たちで国を変えていこう。そう、自分たちは（やれば、もしくは強い意志を持っていれば、変革することが）できるんだ。」
という事なんじゃないかい？と思うわけですが。
失業中の人はわらにもすがりたい、って状況でしょうから察しますけど。

ただ、政治はどこか他人任せな日本人の本質的な部分が見えてきたりもしました。

シーズクリエイト破綻

ＮＥＷＳより～～～～～～～～～～

シーズクリエイトが破綻　東証１部の不動産会社、負債１１４億円
2008.9.26 18:47
　東京証券取引所１部上場の不動産会社シーズクリエイトは２６日、東京地裁に民事再生手続きの開始を申し立て、受理されたと発表した。負債総額は　１１４億円。同社は平成１１年の設立。首都圏中心にマンション事業を展開。リフォーム、インテリア家具などの物販事業にも進出したが、郊外でのマンション販売が大手との競合で伸び悩んだ。また、米の低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）問題の影響で、金融機関の融資姿勢が厳格化し、資金繰りも悪化した。

～～～～～～～～～～ＮＥＷＳより

初めて手持ちの株を発行している企業が倒産しました。
いやぁ、ざんねんねえ。

つい先日（８月）には優待品にお風呂セット（タオルとか石鹸の詰め合わせ）送ってきたばっかりなのに・・・

不動産企業の受難はまだまだ続きます。

ポン吉ファンドの明日はどっちだっ！（by 丹下段平

引越し先が決まりました

今の住処は２年前から住んでいます。
http://pon-blue.way-nifty.com/sora/2005/09/font_color3300f_833d.html

↑この間取りで当時５．４万だったのを値切って５万にしました。
今回と違って、なにかに追われて引越ししたのではなく時間的に余裕があったので色々選ぶ余裕もあったんですけど。

土曜日丸々使ってようやく家を決めてきました。
間取りはこんな感じです。↓

今よりも少し狭くなるかな。その分収納はすこし大きくなります。
もちろん南向き、日当たり良好。会社までの道のりは今より少し遠いかな。
家賃は今と同じで５万。
ここの２階が２ＬＤＫで５．７万だったので、値切って５．４～５．２万くらいに出来たたらいいなぁと思ったのですが、値切れませんでした。築３年なのでしかたないか。

むむむー、自分の力不足かも、じゃのう。

あとは、・・・Ｐｏｋｅｔさんが言うように住んでみなくちゃわからんですなー
さて、これから引越しの準備に取り掛かります。

住まい選びのキーワード

住まいをを選ぶとき、何を優先するかっていうのは人それぞれだと思います。
自分は究極的には「南向き・日当たり良好」であるかどうかです。
これは何度か引っ越してみて感じました。

家賃とか、広さとか、築年数とか、間取りとか、収納とか、通勤距離とか、バス・トイレ別とか、エアコン有り無しとか。
不動産屋HPで物件探し検索するときにいろいろ選べるのですが、何を一番に優先するだろう、って考えると自分の場合は南向きかどうか・日当たりはどうか、ってことでした。

かといって、四六時中家にいるわけではないのですが。
日当たりの良し悪しは、ほかの条件に比べると努力しようがないんですよね。

広さとか家賃とか日当たりの次に大事ですが我慢しようがあります。
狭くてもその分持ち物を減らせばいいでしょう。（できるかどうかは別として）
部屋が狭くてもできれば収納が広ければいいんですが、まあ「できれば」のレベルです。
バス・トイレが一緒でも、お風呂は他所（温泉とか）でもありかな。
通勤距離は１時間もかかんなきゃいいかな、ってくらい。
街中に住むよりは郊外がいいけど、日当たりよければ街中でもいいし、独身でコンビニ生活がずいぶんと長いですが歩いてコンビニ行けないと困る、ってほどではありません。

西向きで西日が当たって暑すぎるとかはもちろん嫌です。南向きでなくては。
ベランダや窓の前に建物の壁、っていうのも嫌です。
これはその物件の立地条件だったり建物の向きだったりで変えようがない。
なので最優先事項は「南向き、日当たり良好」な物件。

でもこれは現地に行ってみてみなけりゃわかりません。
遠方への引越しって思うようには行きませんね。

一坪（ひとつぼ）

１間（いっけん）≒１．８２ｍ

転居先の不動産会社のＨＰ巡回しています。 引越し先を探すためです。
なかなか、これ、っという物件てないもんです。
おまけにあちらの土地勘がないので、向こうの会社の人に
「○×って場所はどう？」
って聞いたりしています。

ちなみに、以前ここで間取りを公開した現在の住居ですが、２ＤＫの４６ｍ２で南向き、エアコンつき、駐車場込みで５万円です。（１階）

１ＤＫでもいいんですが、収納は欲しい。（以前住んでいた場所が１ＤＫだった）
押入れ１つとクローゼット１つではやっぱ足りない。

ところで、
1間（いっけん）て、たたみの長辺方向の長さですが、６畳間では長辺面の長さはたたみ２枚分、つまり長さが２間分ありますね。
この部分に面した押入れが二つあるとかなりポイント高いんですよね。
見た目やだ、って人もいますが自分はふすまはきらいじゃないです。

たたみ２枚分の広さがいわゆる一坪です。
1間×1間＝１．８２（ｍ）×１．８２（ｍ）≒３．３（ｍ２）＝一坪
つまり自分は一坪分の押入れが欲しいのです。

不動産情報

不動産関係の銘柄を中心に投資をしています。
単に相性がいいだけなんですが、投資の基本は衣、食、住に関連するものが良いだろう、というヤフの長谷工板でのドリポンさんに強く共感するものがあったからです。
不動産に関するニュースは毎日チェックしています。
その中で気になった物はその都度アップするようにします。

今日は不動産流通経営協会という社団法人が出した「2006年度不動産流通業に関する消費者動向調査」の結果です。
海の向こうのアメリカでは住宅バブルではないか、と言われていますが住むでもない住宅を建設しては転売して利益を得る、といったビジネスが流行してました。
過去形なのはやや正確ではないのですが、そろそろそういったバブルは終わろうとしているのは事実です。

一方日本で、住宅を転売した際にどれだけ儲かるか、ということを調べた結果、
自宅を売却して住み替えをした人の８２．１％が損をしているそうです。
その５２．６％は１０００万以上の損なんだそうです。
自分は家を持つ予定なんて全くありませんが、中古住宅でも良いかなぁ～
それでも９９年以降増加し続けた売却損の割合が今年になってようやく減少したそうです。
地価の上昇と関係があるのか、一部の地域（東京都区部）が全体を底上げしているだけか、詳しくは分かりません。

これは投資用住宅の統計では無いのでアメリカの場合と比較するのは場違いなんですが、まだ日本は８０年代後半のバブルの入り口にも立っていない、ということをあらわすものかなと思いました。

本来は税制改正とリンクしたアンケートで、土地建物の譲渡損失の繰越控除が今年末までの譲渡に限って認められていて、この制度の延長を要請する為に行われた調査です。
住み替えはライフサイクルの変動など、要因はいくつもあってすべてに対応するのは大変でしょうね。
この法律には制限があって５年以上所有、住宅ローン残金があることなど投資用住宅には適用できないようになっています。

確定申告の際にチェックしてみてください。
↓マイホームの確定申告（日本住宅流通株式会社のサイト）
http://www.jyutaku.co.jp/knowhow/buy/kakuteisinkoku/index.html